築夢鳳凰城：
給台灣新移民的安心購屋指南
這不是旅遊指南，這是關於如何在美國進行高額資產配置的戰略手冊。
01. 觀念修正：台灣 vs. 美國購屋文化差異
| 比較項目 | 台灣 (Taiwan) | 美國鳳凰城 (Phoenix, US) |
|---|---|---|
| 計價面積 | 含公設 (虛坪制) | 實坪制 (不含車庫、陽台) |
| 交易履約 | 代書 (Scrivener) | 第三方公證行 (Escrow / Title Company) |
| 出價方式 | 私下議價，不透明 | 書面合約 (Purchase Contract) |
| 仲介費用 | 買方需付 1-3% | 買方通常 0% (由賣方支付) |
02. 資金需求 (Financial Requirement)
A. 現金買家 (Cash Buyer)
這是搶房最強的武器。您需要準備 Proof of Funds (資金證明)。
- 格式：銀行英文版存款餘額證明 (最近 30 天內)。
- 注意：台灣匯款至美國受外匯管制 (每人每年 500 萬台幣)。若資金龐大，需提前規劃「螞蟻搬家」或使用合法管道。
B. 貸款買家 (Loan Strategy)
剛到美國沒有信用分數 (Credit Score) 怎麼辦？
- 外國人貸款 (Foreign National Loan)： 頭期款通常需 30-40%，利率較高，但可貸。
- 跨國徵信 (Credit Transfer)： 部分銀行承認台灣的信用紀錄。
- 預先核准信 (Pre-Approval Letter)： 在看房前必須拿到這張紙，否則賣方不會理會您的出價。
03. 選點戰略 (Location Strategy)
TSMC 通勤圈 (The Fab Circle)
目標區域： Zip Codes 85085, 85086, 85083, 85383.
特徵： 15-20 分鐘車程到廠區。房價較新，社區規劃完善 (Master-planned communities)。
學區增值圈 (The School Zone)
目標區域： 靠近 Basis Peoria 或 Mountain Ridge 的社區。
特徵： 房價抗跌性最強。即使您沒有小孩，買在這裡也是最佳的投資保險。
04. 盡職調查與避坑 (Due Diligence)
🚨 重要警示：亞利桑那特有風險
- 冷氣機 (HVAC)： 沙漠氣候下，冷氣壽命約 10-15 年。更換一台需 $8,000-$12,000 美金。買房前務必檢查製造年份 (Manufacture Date)。
- 白蟻 (Termites)： 這裡的白蟻是在地底下的。每一間房建議做 Termite Inspection。
- 地基 (Foundation)： 亞利桑那有膨脹土 (Expansive Soil) 問題，需檢查牆壁是否有結構性裂縫。
合約保護傘 (Contingencies)： 我們會在合約中設下「反悔條款」。如果驗屋結果太差、或銀行鑑價 (Appraisal) 不到位，您可以無條件解約並拿回定金。
Beary Good Homes 熊讚房地產 | Phoenix Relocation & Investments 